長崎県佐世保市の土地登記、建物登記、測量のご相談は、土地家屋調査士法人レジスまでお気軽にご相談ください。

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土地登記

不動産登記とは?

不動産登記

人の戸籍には、人が生まれてから亡くなるまでの履歴が記載されていますが、同じように土地や建物も登記簿に不動産に関する履歴が記録されています。
不動産登記とは、みなさまの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名など法務局の公の帳簿(登記簿)に記載することをいいます。これにより、全国の法務局で誰でも確認できるよう一般公開され、その所在、地目、面積などの状況を明確化し、不動産の取引の安全と不動産の権利を守る重要な役割をはたしています。

また、「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」、もう一つは「権利に関する登記」があります。

登記申請はご自分で行うこともできますが、法的な知識が必要だったり、間違いがあると何度も申請しなくてはならないため非常に手間のかかることがあります。さらに、土地の面積を測ったり、所在位置を明確にするためには測量が必要であるため、高度な技術、測量器材が必要になります。そのため、国家資格者が依頼を受けて、代理申請業を行うことが認められています。

「表示に関する登記」は、土地や建物といった不動産の物理的状況を示すもので、土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されているのかを明確にするための登記です。
「表示に関する登記」は、国家資格者である「土地家屋調査士」がこれを取り扱います。
土地家屋調査士について詳しく知りたい方はこちら

「権利に関する登記」は、土地や建物の不動産に関する各種権利を明確にして、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは国家資格者である「司法書士」がこれを取り扱います。
※平成17年3月7日施行の新不動産登記法からにより、それまでの「表示登記」という言葉から「表題登記」となっています。
登記をなぜしなければならないかというと、不動産登記法において、不動産は、登記されている方の所有権を認めているからです。

また、土地家屋調査士が取り扱う「表示に関する登記」は、固定資産税の算出にも関係するため、登記が法律で義務付けられています。(不動産登記は、不動産の取得から1ヶ月以内に登記をしなければなりません。怠った場合は、10万円以下の過料を払わなければいけません。)
土地家屋調査士が取り扱う土地登記では、「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。土地家屋調査士は、土地登記に関して必要な測量から登記申請を行います。土地登記の種類は、下記のように分けられます。

土地登記の種類

分筆登記(ぶんぴつとうき)

分筆登記(ぶんぴつとうき)
  • 相続した土地を兄弟で分けたい
  • 土地の一部を売りたい
  • 相続に備えて、あらかじめ親族で土地を分筆しておきたい

分筆登記は、登記された1つの土地を2つ以上に分ける登記です。
相続された土地を、相続人の間で分けたいときや、土地の一部を売却するとき、畑の一部に建物を建築をするときなどに行います。
土地を分筆する場合には、境界確定測量を併せて行います。境界確定測量を行い、分筆点にプラスチック杭やコンクリート杭、金属標などの永久的な境界標の設置をいたします。
境界確定測量についてはこちら
その他、1つの土地の一部が別の地目になった場合、土地分筆登記を要することがあります。(土地分筆・一部地目変更登記)この場合には、土地地目変更登記の性質を有することから、土地の所有者は、地目に変更が生じた日から1ヶ月以内に、土地一部地目変更・分筆登記を申請する義務があります。※この登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。(不動産登記法第164条)

合筆登記(がっぴつとうき)

合筆登記(ごうひつとうき)
  • 駐車場に貸している土地を1つにまとめたい
  • 土地がたくさんあってわかりにくいため、1つの土地にまとめたい

合筆登記は、登記された2つ以上の土地を1つにまとめる登記です。土地の合筆登記には、所在、地目が同じである、合筆する土地同士が隣接している、などのいくつかの要件があり、注意が必要となります。1戸建敷地など、一見ひとつに見える土地でも、実際は、いくつもの土地がある場合など、1つにまとめる事により、分かりやすくなります。

地目変更登記(ちもくへんこうとうき)

地目変更登記(ちもくへんこうとうき)
  • 山林や畑に家を建てたい
  • 土地の利用目的(地目)を変更したい

地目変更登記は、土地の利用目的が変わった時に行う登記をいいます。土地の現況や利用目的は、あらかじめ登記記録に記載されています。どのような地目にするかは、規則で決められており、土地の主な利用目的に応じて、次の23種類に分類されています。
地目の種類(23種類)
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
変更した日から1ヶ月以内に行わないといけない罰則規定のある登記です。また、田、畑といった農地を農地以外の地目に変更する場合は、地目変更登記に併せて、農地転用許可が必要になります。

地積更正登記(ちせきこうせいとうき)

地積更正登記(ちせきこうせいとうき)
  • 登記面積より実測面積が少ない事が分かり固定資産税軽減をしたい
  • 登記簿の面積を正しく直したい

地積更正登記は、登記された土地の面積が、実際の面積と異なる場合に、実測面積に合致させる登記です。 登記記録(登記簿)の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。(土地には、古くは明治時代から色々な経緯があり、実測面積と登記記録の面積が異なる場合があります)
分筆登記を行う際に、地積更正登記を同時に行わなければならない場合があります。
なお、地積更正登記を行うと、次年度から、登記後の地積により、固定資産税課税や都市計画税が改めて課税されます。法務局へ地積更正登記を申請するには、その前提として、境界確定測量を行い、境界点に境界標を設置する必要があります。
境界確定測量についてはこちら

土地表題登記(ひょうだいとうき)

土地表題登記(ひょうだいとうき)
  • 敷地の庭に公図上存在する里道、水路(現地にはない)を取得したい
  • 新たに土地の表示が必要(例えば、国有地の払い下げや埋立地など)

土地表題登記とは、まだ登記記録(登記簿)が備わっていない土地について土地に地番をつける登記です。主に利用されていない里道や水路などの国有地を払い下げ、所有権を取得する際に行います。